Guía De Gestión De Riesgo Sísmico Para Juntas De Condominio En Venezuela.
A pesar
de la compleja crisis económica que deteriora la infraestructura nacional, las
juntas de condominio residenciales y comerciales deben asumir una gestión de
riesgo proactiva. Ante la falta de seguros generalizados contra catástrofes y
el riesgo latente de réplicas, la prevención es una responsabilidad inmediata.
Así lo manifiesta Juan José Ortega Ceo de inmobeles.com y experto
inmobiliario, quién considera que es materia prioritaria tanto del Estado
Venezolano como de los particulares en los actuales momentos que atraviesa la
nación.
Aunque lo
ideal sería que el Ejecutivo Nacional canalizara los recursos y asistencia
técnica propios y con la cooperación internacional a través de organismos de
financiamiento multilaterales, la realidad exige que los condominios actúen de
forma autónoma bajo el marco legal y técnico venezolano.
Para
blindar las decisiones de la junta, el siguiente análisis se fundamenta en la Ley
de Propiedad Horizontal (LPH), el Código Civil (CC) y las normas FONDONORMA
/ COVENIN de sismorresistencia y seguridad.
A
continuación, se detallan las ocho recomendaciones estratégicas con sus
respectivos sustentos jurídicos y criterios técnicos:
1. Contratar una Patología
Estructural
Solicitar a ingenieros civiles
colegiados un peritaje técnico para identificar fisuras operativas y descartar
daños en elementos de carga (vigas y columnas).
- Sustento Jurídico: El Artículo 18, literal
"c" de la LPH faculta a la Junta de Condominio para velar por el
buen uso y mantenimiento de las cosas comunes. Un daño estructural latente
compromete la seguridad del inmueble, lo que activa la responsabilidad
civil decenal consagrada en el Artículo 1.637 del Código Civil
(aplicable a arquitectos e ingenieros constructores si el edificio tiene
menos de 10 años).
- Criterio Técnico
(Venezuela): El
peritaje debe guiarse por la norma COVENIN 1756-1:2001 (Edificaciones
Sismorresistentes). Los ingenieros civiles deben estar solventes ante
el Colegio de Ingenieros de Venezuela (CIV) y emitir un informe de
patología estructural que determine el índice de vulnerabilidad sísmica
mediante ensayos no destructivos (esclerometría o ultrasonido).
2. Mitigar el Efecto de Columna
Corta
Evaluar las paredes de
mampostería acopladas a ventanas altas y aislar mecánicamente las juntas para
evitar que restrinjan la flexibilidad del concreto armado.
- Sustento Jurídico: Las fachadas y las paredes
perimetrales que confinan la estructura son cosas comunes según el
Artículo 5, literal "a" de la LPH. La junta no necesita la
aprobación de una asamblea para corregir un defecto que ponga en riesgo el
edificio; se considera un gasto de conservación urgente (Art. 21 LPH).
- Criterio Técnico
(Venezuela):
Este fenómeno ocurre cuando paredes de mampostería restringen parcialmente
el movimiento de una columna (común en ventanas de estacionamientos o
conserjerías). La solución exige aplicar la norma COVENIN 1753
(Estructuras de Concreto Armado), ejecutando un aislamiento mecánico
(juntas de deformación con anime de alta densidad o elastómeros) para que
la columna oscile libremente durante un sismo sin fallar por corte de
forma frágil.
3. Reforzar las Plantas Bajas (Pisos
Blandos)
Diagnosticar la rigidez lateral
del nivel de estacionamientos y planificar, de ser necesario, la incorporación
de diagonales de acero o muros de corte.
- Sustento Jurídico: La debilidad estructural de
un nivel (comúnmente estacionamientos libres en planta baja) afecta la
base de toda la propiedad. Al requerir modificaciones estructurales
mayores, se tipifica como una mejora de las cosas comunes. Bajo el
Artículo 9 de la LPH, estas obras requieren la aprobación del 75% de
los copropietarios.
- Criterio Técnico
(Venezuela): El
diagnóstico debe modelar la rigidez lateral del edificio usando el
software de cálculo adecuado bajo los parámetros de aceleración sísmica de
la zona (ej. Zona 5 para Caracas/Centro o Zona 7 para el Oriente, según el
mapa sísmico de FUNVISIS). El reforzamiento con muros de corte de concreto
o cruces de San Andrés (diagonales de acero) debe unirse rígidamente a las
fundaciones existentes.
4. Auditar los Tanques de Agua
Subterráneos
Inspeccionar las paredes internas
de los reservorios hidráulicos comunes para descartar microfisuras que
comprometan las fundaciones del edificio por filtración.
- Sustento Jurídico: Los tanques y sistemas de
bombeo son áreas comunes (Art. 5, literal "b" de la LPH). El
Artículo 1.185 del Código Civil establece la obligación de reparar el daño
causado por negligencia. Si una filtración no atendida causa el
asentamiento del edificio o daña a terceros (edificios vecinos o vía
pública), la comunidad de copropietarios asume la responsabilidad civil
por daños y perjuicios.
- Criterio Técnico
(Venezuela): El
vaciado, lavado y evaluación debe seguir las directrices de sanidad de la
norma COVENIN 2956. Técnicamente, se deben buscar microfisuras
mediante tintas penetrantes o inspección visual con iluminación LED de
alta potencia. La reparación exige el uso de morteros cementicios
impermeabilizantes de base acuosa no tóxicos, con elasticidad suficiente
para soportar las presiones hidrostáticas y los movimientos telúricos
menores.
5. Sancionar las Modificaciones
Informales
Prohibir terminantemente que los
propietarios derriben paredes internas o alteren la arquitectura original de
los apartamentos sin un plano visado.
- Sustento Jurídico: El Artículo 3 de la LPH
prohíbe expresamente a los propietarios realizar modificaciones que
afecten la seguridad, estabilidad o salubridad del edificio. La Junta de
Condominio tiene el poder-deber de acudir a la Dirección de Control
Urbano o Ingeniería Municipal de la alcaldía correspondiente para
solicitar una inspección y la paralización inmediata de la obra. En casos
extremos, se puede incoar un interdicto de obra nueva ante los tribunales
civiles.
- Criterio Técnico
(Venezuela): En
el sistema constructivo venezolano de "túnel" (paredes de
concreto portantes), ninguna pared interna se puede demoler. En
sistemas porticados tradicional (vigas y columnas), las paredes de bloques
actúan involuntariamente como rigidizadores; su remoción altera el centro
de masa y rigidez del edificio, induciendo efectos de torsión sísmica
destructivos. Cualquier obra requiere el aval por escrito de un ingeniero
calculista y el permiso de habitabilidad municipal.
6. Sincerar los Fondos de Reserva
Crear o indexar un fondo de
contingencia exclusivo para reparaciones estructurales mayores, evitando
depender de derramas extraordinarias improvisadas.
- Sustento Jurídico: El fondo de reserva es
obligatorio según el Artículo 19 de la LPH. Ante el entorno
hiperinflacionario e inestabilidad cambiaria histórica en Venezuela, la
asamblea de copropietarios puede acordar legítimamente la fijación de
las cuotas en moneda extranjera (divisas) como unidad de cuenta para
indexar el fondo, utilizando como tasa de referencia oficial la del Banco
Central de Venezuela (BCV) al momento del pago efectivo, de
conformidad con la jurisprudencia de la Sala Político-Administrativa del
Tribunal Supremo de Justicia (TSJ).
- Criterio Técnico
(Venezuela): El
fondo no debe ser un porcentaje estático (ej. 10% del gasto mensual), sino
una tasa calculada según la depreciación de los equipos (ascensores,
bombas) y un fondo base de contingencia estructural estimado en un costo
mínimo por metro cuadrado de construcción para reparaciones de emergencia.
7. Peritar para Revalorización de
Seguros
En caso de actualizar pólizas,
exigir avalúos basados en el costo real de reposición por metro cuadrado de
construcción, no en valores fiscales obsoletos.
- Sustento Jurídico: El Artículo 5 (último
aparte) de la LPH indica que las pólizas de seguro comunes son gastos de
la comunidad. Las pólizas deben ser contratadas bajo las normativas de la Superintendencia
de la Actividad Aseguradora (SUDEASEG). Emitir o mantener un seguro
con valores desactualizados infringe el principio de indemnización justa y
expone a la junta a demandas por gestión negligente (Art. 1.185 CC).
- Criterio Técnico
(Venezuela): Se
debe contratar a un Perito Evaluador debidamente registrado en la SUDEASEG.
El avalúo debe calcularse bajo la metodología de "Valor de Reposición
a Nuevo", tomando como base los tabuladores de costos de construcción
actualizados del Colegio de Ingenieros de Venezuela (CIV), ignorando por
completo el valor catastral o fiscal de la propiedad.
8. Certificar las Rutas de Escape
Despejar pasillos comunes,
adecuar iluminación de emergencia autónoma y demarcar las zonas de resguardo
externo fuera del área de colapso de fachadas.
- Sustento Jurídico: El mantenimiento preventivo
de los sistemas de seguridad es exigido por la Ley Orgánica de
Prevención, Condiciones y Medio Ambiente de Trabajo (LOPCYMAT) si el
condominio tiene trabajadores contratados (conserjes, vigilantes).
Asimismo, las ordenanzas de convivencia ciudadana locales penalizan la
obstrucción de las áreas de evacuación común.
- Criterio Técnico
(Venezuela): El
diseño de las rutas de escape debe cumplir estrictamente con la norma COVENIN
810 (Características de los medios de escape) y COVENIN 1011
(Lámparas de emergencia). Las luminarias autónomas deben garantizar un
mínimo de 90 minutos de autonomía continua. Las puertas de salida hacia
las escaleras de emergencia jamás deben llevar llave por el flujo interno
de salida y deben abrir en el sentido de la evacuación (barra antipánico).
Las zonas de resguardo externo se ubican midiendo una distancia mínima
equivalente a la altura total del edificio más la mitad de esta (H + H/2)
para evitar proyecciones de vidrios y escombros de la fachada.
Juan José Ortega CEO de Inmobeles.com
Expresidente y Miembro actual del Consejo Superior de la Cámara Inmobiliaria del Estado Mérida.
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